Alicante vive con +300 días de sol al año y temperaturas que superan los 32 ºC durante cuatro o cinco meses. El aire acondicionado no es lujo: es equipamiento básico para la franja comercial de Gran Vía, Rambla Méndez Núñez o Avenida Maisonnave, y para viviendas de Benalúa, Carolinas o Pla del Bon Repòs. Pero instalarlo donde parece lógico —la fachada que da a la calle— te puede costar una multa de 600 a 3.000 € y una orden de retirada inmediata.
La razón son dos regímenes distintos que casi nadie conoce. Para locales en planta baja rige la Instrucción 5/2017 del Ayuntamiento, publicada tras más de una década de peticiones de FEMPA y del Colegio Territorial de Arquitectos. Para viviendas mandan la Ley de Propiedad Horizontal, la ordenanza acústica municipal y los estatutos de tu comunidad. Mezclarlos es el error más habitual en Alicante.
Coordinamos instalaciones en Alicante desde 2010 y recibimos llamadas cada semana para legalizar unidades mal colocadas. El coste medio de arreglar una instalación hecha sin consultar la 5/2017 ronda los 800-2.500 € entre proyecto, retirada y reinstalación, sin contar la sanción. Antes de perforar la fachada, este documento te ordena el mapa.
Dos regímenes distintos para el mismo aparato
El Ayuntamiento de Alicante publicó la Instrucción 5/2017 por resolución de 5 de octubre de 2017. Objeto exclusivo: instalación de aparatos de aire acondicionado en fachadas de locales en planta baja. Base normativa: el art. 81.1 de las Normas Urbanísticas del PGMOU de 1987, todavía vigente y en revisión.
La Instrucción nació de peticiones conjuntas de FEMPA (Federación de Empresarios del Metal de la Provincia de Alicante) y del Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante, escrito nº 4006 de 9 de noviembre de 2004. Más de una década de tramitación para cerrar un vacío que llevaba veinte años generando expedientes contradictorios.
El criterio interpretativo clave que fija la Instrucción: el concepto de edificaciones existentes del art. 81.1 se aplica a todos los edificios previos a la solicitud de licencia, no sólo a los anteriores al PGMOU de 1987. Eso amplía el alcance: cualquier local antiguo de Gran Vía, Alfonso el Sabio, Avenida Maisonnave o Rambla Méndez Núñez entra dentro del régimen. Coordinamos estos expedientes desde 2010.
La Instrucción 5/2017 explicada: qué regula y qué NO regula
Lo que la 5/2017 regula: dónde se pueden colocar unidades exteriores de aire acondicionado en locales comerciales de planta baja. Lo que no regula: viviendas (ni en altura ni en planta baja), instalaciones industriales, instalaciones centralizadas de edificio completo y equipos en cubierta de edificios de nueva edificación. Si tu caso no es un local comercial en planta baja, la 5/2017 no es tu ley.
La confusión en vivienda es total. Muchos instaladores citan la 5/2017 como si aplicase al cuarto piso de Benalúa o al primero de Pla del Bon Repòs. No aplica. Para viviendas rigen la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal art. 7, la Ordenanza Municipal contra la Contaminación Acústica de Alicante y, con frecuencia, los estatutos de la propia comunidad de propietarios.
La Instrucción fija además dos límites técnicos muy poco conocidos: altura mínima de los puntos de salida de aire de 3,00 metros sobre la rasante de la acera, y diferencia térmica máxima con el exterior de 2,5 grados (por exceso o defecto). La segunda condición previene contaminación térmica urbana en calles estrechas del Ensanche y tramos peatonales del centro.
Jerarquía de ubicación para locales: cubierta, patio, fachada oculta
La Instrucción 5/2017 fija una jerarquía de tres niveles que no se puede saltar. Primero, cubierta del edificio: siempre preferente. Segundo, patio de luces con acuerdo favorable de la comunidad. Tercero y subsidiario (si la comunidad no aprueba), fachada del local en planta baja, pero siempre oculta tras el plano de fachada principal, con celosía, rejilla o material permeable que permita la ventilación.
En locales de Rambla Méndez Núñez, Avenida Maisonnave o Alfonso el Sabio, la cubierta suele ser la solución natural si la comunidad autoriza el paso del conducto. Requiere patinillo pasante y condensadora en azotea con soportes antivibración. El sobrecoste medio respecto a la misma obra en fachada es del 15-25 %, pero sin riesgo sancionador ni expediente abierto.
Si cubierta no es viable y hay patio interior accesible, la segunda opción exige acuerdo favorable de la comunidad recogido en acta. Sin acta, el primer vecino que denuncie ante la Brigada de Urbanismo de la Policía Local tira el expediente abajo. La tercera opción —fachada con celosía— se usa en locales de calle Bailén o San Francisco cuando cubierta y patio están descartados, siempre con los 3 metros de altura respetados.
El régimen para viviendas: LPH, mayorías y ordenanza acústica
En vivienda no hay Instrucción específica. Rige el art. 7 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal: puedes modificar instalaciones sin alterar estructura, seguridad, configuración exterior ni perjudicar a otros propietarios. Tienes que dar cuenta previa a la comunidad y ahí empieza el segundo frente.
La mayoría necesaria depende del alcance. Jurisprudencia moderna flexibiliza hacia mayoría simple para instalaciones estándar (unidad exterior pequeña, patio interior, sin afectar a fachada principal). Unanimidad para obras de gran envergadura, fachadas principales catalogadas o cuando hay perjuicio específico a un vecino. Los estatutos de tu comunidad pueden endurecer el criterio general.
El tercer frente es acústico. La Ordenanza Municipal contra la Contaminación Acústica de Alicante fija límites habituales de 55 dBA diurno y 45 dBA nocturno (de 23:00 a 07:00) para emisiones al exterior. Una unidad mal dimensionada o mal ubicada en patio interior genera denuncias rápido: el aparato se oye mucho más en la quietud nocturna del patio que en el ruido de la calle.
Tipo de inmueble vs ubicaciones permitidas
Síntesis operativa. Las celdas indican si la ubicación es preferente, condicionada (sí con requisitos), subsidiaria o prohibida. En edificios catalogados el régimen se endurece: manda el informe del Servicio de Patrimonio Cultural.
| Tipo de inmueble | Cubierta | Patio de luces | Fachada visible | Fachada oculta |
|---|---|---|---|---|
| Local en planta baja (Ensanche, Centro) | Preferente (Instrucción 5/2017) | Con acuerdo de comunidad | Prohibida | Subsidiaria con celosía ≥3 m |
| Vivienda en altura (bloque estándar) | Habitual con acuerdo | Habitual con acuerdo | Mayoría según estatutos / unanimidad en fachada principal | No aplica |
| Vivienda en planta baja | Con acuerdo y conducto pasante | Preferente | Condicionada a LPH y estatutos | Condicionada |
| Edificio catalogado (PECA, PEPCT, BIC, BRL) | Única solución viable habitual | Sólo con informe favorable de Patrimonio | Prohibida | Prohibida en fachada principal |
Cómo se tramita en Alicante: modelos, plazos y temporadas
Para locales con instalación en fachada oculta tras celosía: declaración responsable de obra menor Modelo N (19.1) si la instalación no se vincula a cambio de actividad, o Modelo A04.1 si va vinculada a licencia de actividad en el mismo expediente. Ambos se presentan telemáticamente por sedeelectronica.alicante.es con certificado digital o Cl@ve.
Para viviendas con unidad exterior en patio o cubierta, el flujo habitual es Modelo N (19.1) más acta de comunidad que autoriza la instalación. Si hay perforación estructural (forjado, muro de carga) o nuevo conducto pasante entre plantas, se exige proyecto técnico visado. El plazo medio de resolución es de 2-4 semanas cuando la documentación llega correcta al DTCOA.
La Brigada de Urbanismo de la Policía Local inspecciona instalaciones en fachada, especialmente en ejes comerciales del centro. El Servicio de Disciplina Urbanística y Ambiental instruye los expedientes sancionadores. Multas habituales: 600-3.000 € por infracción leve más orden de retirada a coste del titular. Durante Hogueras de San Juan (17-24 junio) y agosto los plazos se alargan sensiblemente.
Edificios catalogados: casi siempre cubierta o patio
En Casco Antiguo, Centro Tradicional, edificios BIC, BRL y fichas con protección integral o parcial, la instalación en fachada principal está prohibida en la práctica totalidad de los supuestos. El Servicio de Patrimonio Cultural municipal emite informe desfavorable automático para cualquier solución visible desde la calle.
La derivación obligatoria es cubierta o patio interior, incluso si eso supone un 30-50 % de sobrecoste de instalación. En fincas del entorno de la Concatedral, la Casa Carbonell o el Teatro Principal hemos coordinado soluciones por cubierta con conducto pasante camuflado en patinillo. Antes de decidir, revisa el nivel de protección por referencia catastral: detalles en nuestra guía de edificios catalogados en Alicante.
Si tu local o vivienda está en el PEPCT con protección ambiental, la instalación visible en fachada principal también se deniega, aunque hay más margen en fachadas laterales o traseras no protegidas. Informe previo de Patrimonio Cultural con plazo añadido de 4-8 semanas sobre el trámite estándar.
Qué coordinamos nosotros vs qué aportas tú
La cadena de diagnóstico, proyecto, acuerdo de comunidad, trámite municipal y ejecución dentro de los límites acústicos y térmicos la coordinamos como un solo interlocutor con plazo y precio cerrados por contrato.
- 01 Carbonell Reformas coordina: diagnóstico de ubicación viable según tipo de inmueble (local, vivienda, edificio catalogado) y aplicación correcta de la Instrucción 5/2017 o del régimen LPH, redacción de proyecto técnico si procede, tramitación por Modelo N (19.1) o Modelo A04.1 en sedeelectronica.alicante.es, gestión del acuerdo de comunidad y acta, instalación con dimensionado térmico y acústico dentro de los 55/45 dBA, cumplimiento de los 3 metros mínimos de altura y los 2,5 grados de diferencia térmica, y certificado final de obra para tu expediente.
- 02 Tú aportas solamente: escritura o nota simple, DNI, acuerdo previo con tus vecinos si es vivienda, modelo de aparato deseado si tienes preferencia y decisión estética sobre la celosía o rejilla. Presupuesto cerrado por contrato en 24-48 h, plazo por escrito y visita técnica gratuita.
Cinco errores que vemos cada semana en Alicante
- ERR/01
Unidad exterior en fachada visible de local en Gran Vía
La fachada visible está prohibida por la Instrucción 5/2017 para locales en planta baja. La Brigada de Urbanismo inspecciona sistemáticamente Gran Vía, Avenida Maisonnave y Rambla Méndez Núñez: unidad detectada, expediente sancionador del Servicio de Disciplina Urbanística y orden de retirada a tu cargo en 15 días.
- ERR/02
Aparato en patio de luces sin acuerdo de comunidad
Sin acta favorable, el primer vecino que denuncie tira el expediente. Además del daño urbanístico, hay vía civil por vulneración del art. 7 LPH. El coste de desmontar, convocar junta, volver a instalar y reformular el expediente ronda los 800-1.500 € adicionales sobre la instalación original.
- ERR/03
Citar la Instrucción 5/2017 en expediente de vivienda
No aplica a viviendas. Muchos instaladores la citan por inercia. En vivienda rige la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal art. 7, la ordenanza acústica y los estatutos de la comunidad. Citar la 5/2017 en expediente de vivienda es error formal y la declaración responsable se devuelve sin tramitar.
- ERR/04
No respetar los 3 metros de altura mínima de salida
Infracción automática por incumplimiento del art. 81.1 PGMOU e Instrucción 5/2017. La Brigada lo mide con flexómetro: menos de 3,00 metros sobre rasante, sanción y retirada. No hay margen interpretativo ni excepciones por tipo de local o ancho de acera.
- ERR/05
Instalar en fachada de edificio catalogado del Centro Tradicional
El Servicio de Patrimonio Cultural emite informe desfavorable automático y el expediente se cierra. Si ya está instalado, orden de retirada inmediata y posible expediente adicional por obra sin licencia en edificio catalogado del PEPCT. Retirada a coste íntegro del titular.
Caso aplicado en local de calle Bailén
Junio de 2025. Local de hostelería en calle Bailén, 140 m², cocina caliente en verano, climatización obsoleta y alta ocupación en sobremesa. El propietario había recibido presupuesto de un instalador para colocar tres unidades exteriores en la fachada principal visible desde la calle. El presupuesto era competitivo pero la ubicación estaba expresamente prohibida por la Instrucción 5/2017.
Intervención coordinada: visita técnica y diagnóstico, propuesta alternativa con dos unidades exteriores ocultas tras celosía metálica lacada en el plano retranqueado de fachada, a 3,20 metros de altura sobre la rasante. Proyecto técnico firmado, Modelo A04.1 vinculado a actividad presentado en sedeelectronica.alicante.es y acta de comunidad firmada para uso del patio auxiliar. Plazo total: 6 semanas desde la visita hasta climatización en funcionamiento.
Coste total 11.800 € frente a los 9.400 € del presupuesto inicial ilegal. La diferencia de 2.400 € se habría multiplicado si la Brigada hubiese detectado la instalación prohibida: multa media 1.800 €, retirada forzosa 1.200 €, nueva instalación legal 9.400 € y proyecto técnico añadido 800 €. Total de sobrecoste por no hacerlo bien desde el principio: 13.200 €. Ahorro real por gestionar el expediente desde el día uno: 10.800 €.